Autor: point

Program „Spółki Mieszkaniowe”

___________________________________________________________________________________________________

           W dniu  7 czerwca 2011 r. projekt ten został przekazany premierowi Donaldowi Tuskowi (PO), wicepremierowi  Waldemarowi Pawlakowi (PSL) oraz prezesowi Jarosławowi Kaczyńskiemu, który włączył go do programu partii Prawo i Sprawiedliwość i przedstawił na kongresie w lutym 2012 r.
           Nie udało się go dotychczas wdrożyć, ponieważ – wg opinii pana posła Andrzeja Adamczyka, który powołał w tej sprawie zespól parlamentarny –  jego realizacja na gruntach gminnych lub państwowych, wymaga pewnych regulacji legislacyjnych, których nie udało się przeprowadzić w poprzedniej kadencji.

dopisek z dnia 6 czerwca 2016 r.

Miałem nadzieję, że w obecnej kadencji p. Andrzej Adamczyk, jako minister infrastruktury,  będzie miał większe możliwości sprawcze i już w przyszłym roku trafią na rynek mieszkania… minus zbędne koszty.
Tymczasem kilkuletnia praca zespołu, przyniosła dotychczas tylko efekt w postaci wyborczego hasła pod nazwą „Mieszkanie plus”.

dopisek z dnia 11 października 2016 r.

Ponieważ hasło „Mieszkanie Plus” postanowiono jednak podjąć jako program ograniczony tylko do segmentu, przedstawionego w moim projekcie jako Mieszkania dla mobilnych, który nie jest jednak autonomiczny, przekazałem dzisiaj Panu Ministrowi propozycję, powołania agencji, która zajmie się jego pilotażem w 18 zainteresowanych gminach.
_______________________________________________________________________________________________

Ceny mieszkań

 

Wg cen transakcyjnych średnie ceny mieszkań w Warszawie wynoszą ok. 8100 zł za m2.

Tymczasem średnie koszty poszczególnych jego składowych to ok. 3685 zł, w tym:
cena gruntu       –   800 zł
koszt budowy   –  2500 zł,
koszt projektu  –   175 zł
koszt kredytu   –   210 zł

Natomiast wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, który obowiązuje od 01.04.2014 w Warszawie wynosi 5.881,82 zł
Oznacza to, że deweloperzy i banki są nie tylko beneficjentami programów, które miały wspierać rodziny, ale dodatkowo programy te wpływają hamują na samoregulację rynku mieszkaniowego.
Już w roku 2012, gdy obowiązywał program „Rodzina na swoim”, Narodowy Bank Polski opublikował  „Informację o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2012 r.”, która odzwierciedlała negatywny wpływ tego programu na rynek mieszkaniowy.
Stwierdza się tam, że pomimo wyraźnego obniżenia udziału w cenie mkw mieszkania, kosztów materiałów i robocizny, dochodzącego w 2012 r. (w porównaniu do poprzednich 3 lat) do 30 %, tylko nieznacznej obniżce uległy ceny transakcyjne mieszkań, na które tylko niewielki wpływ miał, przyjęty w programie „Rodzina na swoim” tzw. wskaźnik kosztów odtworzenia. Zarazem jednak z opinii na forach internetowych wynika, że to obniżenie cen odbyło się przede wszystkim kosztem standardu wykończenia oraz jakości stosowanych materiałów.
Projekt „Spółki Mieszkaniowe” nie zakłada jednak eliminacji dewelopera jako uczestnika rynku mieszkaniowego. Proponuje natomiast również taką organizacje procesu inwestycyjnego, w której rola dewelopera – w przypadku budowy na gruntach Skarbu Państwa lub gminy – byłaby ograniczona do zadań inwestora zastępczego.

Budowa na swoim

Zamiast kupować mieszkanie od dewelopera, można też wspólnie zbudować dom.
Idea jest prosta. Grupa ludzi kupuje wspólnie działkę i zleca na niej budowę takiego budynku, aby każdy miał w n im swoje mieszkanie. W krajach unijnych ta forma, zwana cohousingiem lub kooperatywą, gromadzi inwestorów, którzy budują kondominia, tworząc wspólnoty lokatorskie.
Kooperatywa jest z pewnością atrakcyjną formą wspólnego budowania, gdyż w odróżnieniu choćby od spółdzielni mieszkaniowych, nie wymaga administracji.
Nie ma też żadnych przeszkód formalnych, aby kilka osób kupiło działkę na współwłasność w określonych przez nich udziałach. Jeżeli na tej działce postawiony zostanie budynek, będzie on współwłasnością właścicieli działki. Ponieważ jednak będzie to własność niepodzielna, trzeba będzie tylko uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu oraz dokonać zniesienia współwłasności w formie aktu notarialnego lub wniesienia sprawy do sądu.
W budowanym domu współwłaściciele mogą przewidzieć mieszkania na sprzedaż lub wynajem, co ogranicza czy nawet zwraca koszty kredytów lub – w mniejszej skali – obniża koszty eksploatacyjne.

Rodzaje i formy organizacyjne

Projekt może rozpocząć jedna lub kilka osób, które mają pomysł i chcą przeprowadzić go razem ze swoimi przyjaciółmi albo obcymi ludźmi. Początek inwestycji to zakup działki.
Inicjatorem tak jak ma to miejsce w przypadku Willi Kaskada – może być też właściciel działki, co od razu skraca całą procedurę. Dla porządku dodajmy, że nie chodzi tu wcale o okazyjną cenę tej działki. Jej wartość nie odbiega od jej wartości rynkowej, jednak jest zbyt wysoka dla dewelopera, gdyż nie zrealizuje on w ten sposób swojego kilkudziesięcioprocentowego zysku, jaki gwarantuje mu choćby rządowy program Mieszkanie dla Młodych.
Jest natomiast z całą pewnością do przyjęcia przez potencjalnych klientów, skoro mieszkanie na tej działce będzie tańsze o około 40 % od mieszkania kupionego od dewelopera.
Jeszcze lepsze efekty – nie wdając się w szczegóły – można uzyskać z udziałem samorządu terytorialnego.
Powołując spółkę gmina realizowałaby tym samym swoje statutowe zadania, wynikające z zapisów art. 7 ust. 1 Ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty w zakresie spraw gminnego budownictwa mieszkaniowego). Zamiast więc sprzedawać działki deweloperom, a następnie kupować od nich mieszkania, jak to jest realizowane najczęściej, gminy posiadające działki pod budownictwo wielorodzinne, powoływałyby spółki celowe, obejmując w nich udziały aportem w postaci działki.
Skarb Państwa stworzyłby natomiast odnawialny fundusz, z którego byłyby kredytowane koszty związane z inicjowaniem i przygotowaniem organizacyjnym inwestycji mieszkaniowej oraz zarządzania spółką, do czasu przekazaniu inwestycji wspólnocie.
Ponieważ w ten sposób w kosztach budowy będą zawierały się wyłącznie wartość gruntu, projektu, wykonawstwa oraz zastępstwa inwestorskiego, którą wyliczono na wstępie, faktyczna cena mieszkań będzie nie tylko znacznie niższa od średnich cen rynkowych ale także odbiegać znacząco od przyjętego wskaźnika kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.

Alternatywne kredytowanie

Alternatywną formą kredytowania byłby fundusz stworzony ze składek z gromadzonych w Otwartych Funduszach Emerytalnych, co wydaje się być nie tylko możliwe ale wręcz celowe.
Celowe nie tylko dlatego, że kredyty hipoteczne są najbezpieczniejsze spośród wszystkich kredytów udzielanych przez banki ale także dlatego, że OFE posiadają dodatkowe zabezpieczenie w postaci samych składek.
Zaciągając kredyt ze środków utworzonego przez OFE funduszu, składki pomagałyby nie tylko realizować jedną z najważniejszych potrzeb jaką jest mieszkanie.
Spłacane odsetki – w odniesieniu do lokatorów wynajmujących mieszkania z docelowym dochodzeniem do własności – zasilałaby zarazem fundusz emerytalny kredytobiorcy, zmniejszając tym samym koszt samego kredytu.

Ekonomiczna wartość dodana

W przypadku programu „Spółki Mieszkaniowe” przewagę ma nie tylko wymiar finansowy. Program ten przyczyni się do szybszego wdrożenia programu rozwoju mieszkalnictwa i dostępności mieszkań.
Najlapidarniej ujmując, mieszkanie w domu zbudowanym w ramach programu „Spółki Mieszkaniowe”, będzie różnić się tylko tym od mieszkania kupionego od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej, że będzie ono znacznie tańsze!

Projekt Willa Kaskada (www.willakaskada.waw.pl)

jest przykładem organizacji inwestycji na warunkach programu „Spółki Mieszkaniowe”.